欧洲投资的热潮，最早是在葡萄牙，西班牙，因为黄金签证他们一直占据着欧洲最佳房产投资国家前三位。

在2019年，葡萄牙首都里斯本摘得桂冠，里斯本除了具有高质量劳动力、物美价廉的房地产，城市生活质量品质高，同时，里斯本不但是世界公认的养老天堂，也是各大企业家们深爱的办公驻地。

房产供应相对短缺，大型建筑不多，在将来的两三年时间里面“一房难求”的情况将很难改观，因此在一众欧洲城市中独领风骚。

报告分析认为，因为葡萄牙互联网普及率较低，旅游业发展蓬勃，游客和居民都喜欢在实体商店购物，所以未来里斯本用于零售业的地产将有较好的表现。

而西班牙首都马德里的表现同样成绩斐然，虽然西班牙经济增长速度略有放缓，但势头依旧强劲，今年预估可以达到2.7%，同时，首都预计将在未来5年内增加30万个就业岗位，这将为房产市场提供巨大的推力，跟其他欧洲大城市一样，马德里人口结构的变化支撑了租房需求的强劲增长和房价的上涨。

研究公司GreenStreet预测，2018年至2022年期间，在马德里将有26.5万户新租户入住出租房屋。

与其他国家相比，西班牙的房价相对来说算得上划算合理，未来的升值潜力和投资回报都较高。很多入场较早的投资者已经收回了本金，并过上了安逸的包租婆/公的日子。

增值项目值得关注

收益率降低是欧洲房地产市场普遍的趋势：报告显示欧洲房地产市场的收益率从2009年的6％下降至2017年的4％。引用一位投资者的话说，今天3％的收益率被认为是一种收益。

80％的受访者证实，投资者愿意冒险以获得理想的盈利能力。建筑和改建增加值项目每年带来8％-12％。参与调查的三分之二的投资者认为，重建是获得主要资产的最佳方式，在大多数情况下，这意味着基于熟练的资产管理和较小规模的房地产资产重组的低风险策略。同时，越来越多的投资者将感兴趣的开发项目视为赚取更多利润的有利时机。

在德国市场，有利可图的优质物业会迅速出售给当地买家。因此，外国人越来越多地研究增值项目：预算不超过100万欧元的投资者以固定利率向开发商提供夹层贷款，而资本超过100万欧元的投资者则成为股权合作伙伴并在项目完成后获得利润。

未来值得关注的房地产市场

1.微型公寓

住房负担能力是最重要的社会挑战，它将在不久的将来影响房地产市场。在大城市中解决此问题的方法之一是微型公寓，面积为17-35平方米的公寓，由于占地面积小，价格便宜。投资者通常购买微型公寓，以将其出租给学生、商务旅客、年轻的专业人士和游客。越来越多的单人家庭和学生也对这种类型的房产产生了兴趣。根据第一太平戴维斯全球房地产公司的数据，2016年德国学生住房部门的交易额超过了2009年至2015年之间的所有交易额。

2.仓库

调查的受访者认为，仓库类地产是最有前途的商业地产类型之首。投资者注意到了激进的价格上涨和较低的收益率，但由于市场供应极度短缺，需求并未减少。在所谓的“最后一英里”内城市郊区的仓库：他们将在线存储订购的商品，通过物流交付给客户。

3.共享办公

共享办公空间的日益普及是房地产服务租户的市场新趋势。租户与业主之间的互动变得越来越重要：“共同工作，小公司，企业孵化器的份额正在增长。对空间灵活性及其划分能力的要求越来越重要。”根据门户网站Statista的数据，共享办公的数量从2005年的3个增加到2017年的15,500个，到2018年的18,900个。

4.疗养院

根据联合国的数据，2017年60岁以上的人口为9.62亿;到2050年，这一数字将增长到21亿，到2100年，它将增长到31亿。同时，生育率正在下降：根据世界银行的数据，生育率是50年前的五分之一。2016年的生育率为2.4。疗养院和医疗综合体是将从这些人口变化中受益最大的房地产类型。Statista的数据显示，2013年，五分之一的投资者都认为养老院的投资潜力“非常好”，而在2017年，三分之一的投资者都持相同观点。

未来欧洲移民投资趋势

欧洲国度在移民市场全面开花，移民方式非常多元化。

从移民投资方式上来看：各个国家的移民政策都不尽相同，有购买基金、购买当地房产、在当地开设企业、购买政府国债等等，其中买房移民就是一种很受欢迎的模式。

近两年是欧洲移民的较好机会，正是投资欧洲的最佳时期，欧洲各国经济的不断复苏以及涌入当地的投资者越来越多，但疫情又给这些前景蒙上了阴影，同时又有新的机会。