现如今，受到新冠肺炎疫情的影响，目前国际局势也变得非常复杂。对于国际上各国的高净值人士来说，如何科学配置资产，保障资产保值增值，成为大家目前都在关注的问题。很多投资者都比较倾向于选择海外房产投资项目，这是因为房产具有很强的保值避险属性，那么今天我们来分析下日本的房产租赁市场。

日本房产为永久产权，可以获得较高的回报率

众所周知，日本不动产土地使用权属于投资客所有、拥有世代传承的优势。在国际大都市中，大阪租金回报率高达7.28％，回报率位列世界第二。这高于国内大城市租金回报率，国内一线和二线城市租金平均回报率为1.5%，北京租金回报率为1.41%，深圳为1.44%，上海为1.5%。

粗略计算，在大阪投资房地产出租，平均20年左右回收成本，而在国内北上广，差不多需要100年！

日本房产租赁市场拥有极其稳定的租约环境

1.日本租赁市场受政府立法保护，投资更安全

而日本政府关于租房，在2001年颁布过【终身借家权】的法令，在2006年，也制定过【住生活基本法】，其目的主要是为了满足租客与房东的双向利益。只要承租人还活着，租约将继续下去，直到死亡合同被终止。由此可以看出，日本长期租赁的现状是非常稳定的，在日本投资对投资者的收益非常有帮助。

2.日本租约稳定的发展环境，出租屋比例高

除了租金回报率高之外，根据日本的《国土交通白皮书》，拥有自己房产的人约占总数的50%-60%，其中出租房屋比例约占3%-40%。

3.日本租约稳定的其他原因：换房成本比较高

对于想要在日本留学、工作的华人来说，租房是一个必要的事情。在日本租公寓，对于新手来说，可以说是非常麻烦、很琐碎的事情。此外，最开始的高费用想必大家肯定早有耳闻，各种杂费成本堆在一起，有时甚至达到正常租金的4-5倍。租金如此之高，所以很多人抱怨连连。

那么问题来了，为什么在日本租房首付价格这么昂贵呢？

一个月的租金费用，按月支付。一般在月底前，先预付下个月租金，通常是通过银行转账支付。在房地产公司管理的套房，如果租金晚交超过一个星期，有时有大约10％的滞纳金。单间公寓月租费在50000日元到80000日元之间，在郊区价格相对便宜，闹市区相对比较贵。

违约金：签订的合同，搬进房子前违约的，收取1个月租金的罚金。在合同的第一年结束前伴奏，要收取一个月租金的罚金。搬进房子后解除合同，提前1-2个月必须通知房东。未能1-2个月提前通知房东，则需要支付一个月的违约金。

所以这也就解释了为什么在日本租客基本上不会随意地换房子。这是因为在日本换房子的违约成本真的不低。所以在日本投资租赁市场，不但租客更为稳定，而且还可以获得稳定的租金收益，并且因为日本房产市场受日本政府保护，所以完全可以作为一种安全的资产避险工具，所以在日本进行房产投资是非常明智的选择。