2019年，国外流入希腊房地产市场资金大幅增长。

根据希腊央行的数据显示，仅2019年第一季度，进入希腊购买和开发房地产的外国资金同比增长130%。

大量的现金流涌入希腊，让希腊房价水涨船高。

希腊，在近些年成为投资热门国家。这是很多投资者在澳洲、美国和加拿大这些热门国家之外开辟的热门目的地。

刚刚从欧债危机里面爬出来的希腊，真的适合“砸钱”吗？

一、强势反弹

在经济状况改善和市场扩张措施的推动下，经历了9年下跌之后的希腊的房地产市场再次强劲增长。

据希腊银行（BankofGreece）的数据，截至2019第三季度，希腊城市地区的房价年增长率为9.32%，远高于前一年2.35%的增长率和2006第四季度以来最高的房价年增长率。2019年第三季度，城镇房价环比实际上涨3.46%。

分城市来看，希腊首都雅典在2019年最后一个季度的实际涨幅也达到了3.43%，2019年第三季度的房价年增长率为11.91%，这创下了自2006年第二季度以来的最高涨幅。

2018年之后暴涨的房屋价格指数

希腊第二大城市塞萨洛尼基，2019年第三季度房价同比上涨8.52%，这也是2007年第二季度以来的最高增幅。2019年第三季度，房价环比实际上涨1.9%。

除了雅典和塞萨洛尼基以外的其他城市的总体情况，截至2019年第三季度，房价实际上涨6.94%，要知道这个指标上一年同期也就上涨0.8%。

涨幅看起来不是特别迅猛，但是相比于希腊过去的房地产市场表现而言，已经是“大翻身”。

希腊的房价从2008年经济危机之后就一波三折。

欧债危机之前，希腊一向被认为是一个幸福的国家，希腊是世界上实行社会福利制度最早的国家之一，同时也是世界上社会福利最好的国家之一。

希腊社会福利相当完善，福利种类多而齐全，是一个典型的高福利国家。凡是希腊的居民，有社会福利号码者均有权享受公费医疗。在教育上，公立小学至大学全部免费。

这也使得希腊位列“宜居国家”。2004年，靠近海边的房地产价格每年上涨30%至40%。在雅典，房价在2006年上涨了11.2%。

但是次贷危机和债务危机接憧而至，击碎了这个“宜居国家”的童话。从2008年到2018年，希腊住宅价格下跌了40.8%。到近两年才爬出来。

希腊的住宅建设在经历了近十年的衰退之后，又开始上升。

2018年，建筑许可证同比增长10.1%，达到15180套。希腊统计局（HellenicStatisticalAuthority）的数据显示，2019年前9个月，建筑许可证数量激增24.5%，达到11744套。

购房需求正在激增，雅典的住宅物业转让在过去四年中以两位数的数字增长。这也是拜经济增长所赐，根据国际货币基金组织（IMF）的数据，希腊经济在2019年增长了2%左右，略高于去年1.9%的增长率，这也创下2007年以来的最高增长率。

种种迹象都在表明，希腊的房地产市场正在复苏。而为了刺激投资，希腊也推出了很多投资机会。

二、机会难得？

从2008年希腊房地产重创，再到欧债危机希腊遭遇严重经济危机，希腊政府可谓想方设法提振房地产市场。

为了重振房地产市场，希腊政府向购买或租赁价值超过25万欧元的房产的非欧盟投资者提供移民优惠，类似于匈牙利、西班牙和葡萄牙。这让很多投资者眼前一亮。

希腊中右翼新民主党当选的总理基里亚科斯米佐塔基斯，也提出其他很多措施来激励房地产商们。

首先，这些政策包括暂停对新建筑许可证的增值税付款。

希腊于2019年10月宣布，暂停对2006年1月1日之后建造的任何新建筑许可证和未售出房产的增值税付款，为期三年。

其次，减免单一财产税（ENFIA），这项减免政策，去年免除了很多个人财产税。

对价值高达60000欧元的财产减免30%；对价值高达70000欧元的财产减免27%；对价值高达80000欧元的财产减免25%；对价值高达100万欧元的财产减免20%；对价值超过100万欧元的财产减免10%。从2020年起，所有业主将平均再降低10%。

之所以出台这项政策，背后的原因就是希腊高额的房地产税曾经打击了许多潜在买家的积极性，因为自全球金融危机以来，希腊为了弥补财政亏空开始征收高额的房产税，房地产税增长了7倍。

这么高的财产税负，不利于吸引投资者，所以希腊索性就减免了。

希腊首都雅典

所以希腊政府意图降低房产税来吸引投资者。

再者，希腊也打算从签证和居留许可上吸引投资者。希腊去年延长“黄金签证”计划，对象就是在该国投资至少40万欧元的人。

这项计划的对象将获得五年期希腊居住许可，这也允许非欧盟公民在整个欧盟自由旅行。

希腊此前就出台过类似的计划，是为那些在希腊投资至少25万欧元（合29万美元）房地产的人预留的。该计划于2013年启动，旨在重振负债累累的希腊奄奄一息的房地产市场，吸引了约5000名主要是东亚地区和俄罗斯、土耳其和埃及国民。

除了鼓励投资者前来购房以外，希腊为了改善投资环境，也出台了很多经济公共和私营部门的数百个投资项目。

这些投资项目大多数来自旅游和房地产、食品和饮料、能源和清洁技术、技术、卫生和高价值出口导向制造业等部门。

在过去的几年里，希腊帮助了几十个外国投资者在希腊探索有趣的投资机会，而希腊也在推进更多投资交易机会。并且希腊提供的众多移民机会也让很多投资者垂涎。

三、未来靠谱吗？

很多人也关心希腊房地产和其他投资机会是否值得考虑。在预测希腊未来的投资机遇之前，还是很有必要简单回顾一下希腊债务危机的情况。

自从2009年12月希腊政府公布政府财政赤字，而后全球三大信用评级相继调低希腊主权信用评级从而揭开希腊债务危机的序幕，还顺带连锁引发欧债危机。

从此希腊的GDP连年下跌，2010年下降了5.5%，2011年下降了9.1%，2012年下降了7.3%，2013年希腊实际国内生产总值下降了3.2%。在2014年短暂复苏后，希腊经济在2015年重新陷入衰退，2016年国内生产总值收缩0.4%。

2018年之后希腊GDP增速稍有起色

在内部政局大洗牌和欧盟的协助下，希腊一直到2018年才退出了八年的救助计划，可以算得上是逐步摆脱了债务危机的影响。这是希腊经济再度复苏的开局之年。就连欧洲经济和金融事务专员皮埃尔莫斯科维奇（PierreMoscovici）说：“希腊经历了八个非常困难的年份，常常是非常痛苦的年份……在希腊终于可以在这场持续时间太长的危机中翻开新的一页，最坏的已经过去了。”

欧洲稳定机制主席梅里奥·森特诺说：“希腊经济再次增长，预算和贸易顺差不断，失业率稳步下降。”。

从2018年开始，希腊经济开始有点起色。希腊2018年经济增速1.9%，2019年前三季度2.2%。

对于希腊住房，很多投资者还是持谨慎态度。

首先，希腊住房自有率很高。

据欧盟统计局（Eurostat）统计，约四分之三的希腊人拥有住房，2019年初的住房拥有率为73.5%。租赁市场约占住宅存量的20%。

租金方面也没有太突出的表现。

根据《环球地产指南》，在雅典每平方米的月租金从9欧元到16欧元不等。在克里特岛，每平方米公寓的月租金从每平方米4欧元到7欧元不等。

租金增长终于为正了

投资希腊住房的时候也需要注意到，希腊快速的城市化导致了城市和农村地区的严重二元对立。根据2011年的人口普查，超过35%的住房是空置的，大部分在农村地区。这些住宅通常破旧不堪，有些还需要全面修复。

所以投资之前，可能需要找专业机构了解一下情况。

但是，希腊的房子当成教育投资未尝不可。

在希腊教育体系中，能让学生接受英美教育的，主要是许多英美大学在希腊所开的分校。这些学校和一些以英语为授课语言的教育机构。

更重要的是，移民后，子女在希腊就可以接受与英美国家同样的英美教育，在分校拿到同样被国家认可的文凭，又能直接转学到英美本校学习，生活成本却可以节省近一半。

著名的谢菲尔德大学在希腊开办的教学项目

至于很多投资者关心的希腊经济的未来发展，欧盟经济专员保罗根蒂罗尼（PaoloGentiloni）表示，希腊经济已经走上正轨。

布鲁塞尔的预测估计，2020年整个欧盟的平均经济增长率将为1.4%，希腊的增长率预计将远高于这一水平，希腊政府也设定的2.8%的目标。尽管环境具有挑战性，但欧洲经济仍在稳步发展，就业和工资持续增长。

很多投资机构认为，相对于英、美、加、澳等教育移民热点国家，移民希腊不仅移民费用少、办理要求低、周期短。但是投资希腊还是需要专业机构保驾护航。

希腊房产投资