如今，房地产已成为资产配置的利器。个人投资者和企业都会选择房地产投资。在中国房地产泡沫不断上升的情况下，海外房地产已经成为投资领域的刚性需求。许多国内投资者选择出国开展房地产投资业务。但海外房地产投资与国内房地产投资有很大不同。那么今天，格理昂移民专家会为您分析海外房地产的特点和优势吗？

入住率：国内房地产指建筑面积，多为毛坯房，海外房地产指室内使用面积，房屋交付标准为精装修，部分还配有家具袋。

房屋产权：中国房地产的产权通常是40年、50年和70年。在购买境外房地产时，买方至少享有99年产权，其中大部分为永久产权。

首付方面：中国房地产首付比例至少占30%（实际占40%左右），海外房地产首付比例一般占5%-50%。

贷款方面：一般来说，国内购房者必须在签订房地产合同后开始履行还款义务，而海外购房者则在现有房屋交付后开始偿还贷款。

在法律保护方面：在中国，购房者可以购买自己的房产，一般不需要自己带律师。在国外，购房全过程要求房地产律师保护购房者权益，规避诸多风险。

总的来说，除了自住的基本需求外，海外房地产在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投融资、遗产继承、税收筹划等方面可以发挥重要作用。

据统计，在选择海外购房的高净值人群中，目前自住目的和移民目的排名第三，对子女的投资和教育成为最重要的两个目的，分别占75%和56%。

这些房地产需求和用途都离不开海外房地产的主体作用。具体来说，海外房地产的配置体现在：

欧美发达国家大多不执行“限购限贷”政策，为房地产企业投资者提供了舞台。通过海外房地产贷款的“杠杆”作用，可以扩大风险投资项目的收入，从基本收入中获得更多的收入。

分散单一货币的风险

巴菲特说，最基本的三条投资规则：第一，保留本金；第二，保留本金；第三，永远记住前两条。高净值人群全球资产配置和投资组合优化的主要目的是分散单一投资配置和单一市场配置的风险。当风险来临时，一篮子鸡蛋的损失可以用另一篮子鸡蛋的利润来补偿，这是一种风险对冲。

在“风险分散”的第一步之后，初始原则可以使安全积累最大化。接下来，投资者需要考虑的是如何从海外房地产配置中获取利润。