近年来，随着投资政策和投资渠道的逐步开放，越来越多的高净值人士开始将目光投向海外，资产配置国际化已成为一种趋势。

1、投资与资产配置需求

对于房地产投资，主要有两种逻辑：一是追求房地产本身价值的上升，获得投资收益；二是通过房地产租赁的形式获得年度现金流量收益。

第一种逻辑完全适用于我国国内市场。近20年来，我国房地产价格以很快的速度上涨，但目前的上涨趋势已经明显放缓。世界上也有许多城市的房价在过去十年里上涨了很多。许多投资者还通过低价买房、高价卖房赚取了不少差价收入。

第二个逻辑是通过短期或长期房屋租赁获得稳定的现金流。目前，我国房地产的租金收入在1%-2%之间，回报率在世界上都很低，也就是说，租售比很低。

在一些旅游业发达或名校云集的地区，租金回报率往往很高。例如，在美国的一些地区，每年的税前回报率可以超过10%，而在欧洲的一些地区，商铺租金的回报率也可以超过10%。

因此，在考虑投资目标时，必须确保我们的投资逻辑更倾向于房价上涨带来的本金收益，或更倾向于现金流的稳定回升。

海外房地产投资涉及诸多外部因素。除了房地产本身的投资逻辑外，还应考虑汇率、货币发行以及投资目标国的政治等因素。但投资海外房地产的一个巨大优势是应对当前CRS政策的实施。

2、安全要求

目前，国内的居住环境，无论是空气质量还是食品安全总体来说，都很难让人满意。但在海外，这种担忧几乎没有必要。在南欧许多国家，如西班牙、葡萄牙、马耳他和希腊，自然环境非常优越，每年都有大量游客前来旅游。

此外，国外也非常重视食品安全问题。美国的食品工业规模巨大，每年有2400多亿美元的国产食品和150多亿美元的进口食品。然而，食品工业在安全方面有着极好的记录，被认为是世界上最安全的食品供应。美国人对日常生活中的食品安全也有高度的信心。

3、儿童教育

对于儿童教育来说，国内的教育环境、教育质量和教育公平往往迫使大量的人选择把孩子送到国外接受更先进的西方教育。虽然选择教育方式是每个人的自由，但让孩子接触不同的文化已经成为当前的主流趋势。

当孩子出国投资房地产时，用房子升值或出租的收入来抵消留学成本，你会发现留学成本会大大降低，甚至会获得很多收入，这就是我们所说的教育用房。

海外房地产投资需求因人而异。看似简单的购房，但海外房地产投资并不只是买房。人们的生活，因为每一种不同的需求，不同的经营方式，都发生了很大的变化。