海外房产投资是离岸资产配置的一种类别；在资本流动全球化的当下，资本出走已经成为一种趋势。越来越多的国内高净值人群已经意识到了这一点，而且他们自身也具备这个资金实力，问题是该如何选择呢？

数据显示，中国富人在美国购买房产去年花费286亿美元。中国人大量购买美国住房成为美国房地产市场中排名第一的外国买家。中国买家对美国住宅的平均花费也最高，达到83.18万美元，而加拿大买家的平均花费为38.03万美元。除了在美国投资，我们的邻国日本也是国内投资者热衷的房产投资目的地。2015第一季度创纪录的房地产贷款额度让全世界看到了日本不动产市场强劲的复苏能力，重现世界第二大房产交易国的“本色”。部分中国买家已经瞄准了日本旅游酒店地产，甚至有的国内投资者卖掉了国内的房子以投资日本。

房产投资者对待海外市场的狂热与随意，并不意味着其做出的就是正确的投资选择。富裕起来的中国高净值人士无法应用正确的、放之四海而皆准的投资标准来筛选和判断海外房地产市场，而仅仅把房产投资当做了自住购房的消费行为——这恰恰为“投资失败”埋下了伏笔。很多投资者都会说，作为头号资本主义强国，美国的房产很便宜啊！专家强调：要投资于价值，而非价格！你今天买的便宜，也许未来会更便宜；而我们的投资者，从未经历过房价涨跌和市场周期的洗礼，就套用国内房产投资的经验，不去考察海外市场的发展状况和投资流程，而是仅凭自己的主观判断就做出投资的决定，或仅凭自己的喜好就选定投资的目的地。

那么，在海外进行房产投资应该如何操作？应该注意些什么？小编特别提醒众多即将进行海外房产投资的人士，要仔细考察投资项目的风险，不能仅凭自己的喜好就作出投资的决定。

海外房产置业中第一个需要规避的风险就是政策和市场的风险，而后依次是汇率风险、贷款风险、管理风险、税务和法律风险及认知风险。小编提出以下的避险方案供大家参考：

1）投资房产选择经济发达国家

从全球经济20强中筛选比较靠谱，从而最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等等问题。同时，也要考察发达国家的房地产市场是否坚挺，就拿投资者们热衷的美国楼市来说，从美国前40多年和前100多年的房价走势图可以看出，美国房价仅仅和通涨呈1∶1正相关，并不会随着经济增长和股票收益一起上涨。由于目前美国经济复苏并不强劲，现在是经济对房地产的影响大过房地产对经济的影响。尤其令人担心的是，今年美国新增的就业职位比预期少。与此同时，仅仅3月份就有50万美国人放弃找工作，这也是美国经济虚弱的一个迹象。而据美国劳工部发布的报告显示，美国初次申请失业救济人数环比增加1万人，远高于经济学家的平均预期。只有等到就业市场好转后，房地产的需求才会真正上升。

2）规避和中国有经济重大冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家和地区进行房产投资

如中国台湾地区；信奉伊斯兰教的中东地区，如土耳其；东南亚和中国有领土、领海纷争的国家和地区，如菲律宾、越南等；特别要注意的是，由于钓鱼岛等领土问题及对于侵略战争的态度问题，中日关系一直是波动的、不稳定的，未来投资者的财富也会随着两国关系的波动而受到影响。

3）规避投资到非永久产权的国家和地区

如马来西亚，泰国等地，都是租赁权为主的国家。

对于规避汇率风险，尽可能选择已经调整到位的大宗商品货币，如澳元和加元；而长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。

4）税务风险也应该考虑

比如，美国的持房成本巨大，仅房产税就平均每年2%以上，还需加上其他的费用。因此，在美国投资房产，即便房价上升，收益也大打折扣，甚至根本赚不到钱！再如，日本的遗产税很高，无需缴纳税款的基础扣除费用金额下调40%，如果继承人有两名孩子的情况中，无需缴纳税款的遗产限额为4200万日元（约合人民币210万元），超出部分遗产税率税率为6%；1亿到3亿日元（约合人民币500万元—1500万元），遗产税率为40%；此外，对于超过6亿日元（约合人民币3000万元）的部分的征税比例从之前的50%上调到了55%。

贷款风险、管理风险、税务和法律风险可以统称为可控性风险，完全可以依赖专业化的服务机构实现一站式管理；如与当地认证的物业托管公司签订长期出租服务协议；每年支付固定费用给认证会计师和律师作税务统筹安排和法律文件起草；要充分借助投资市场中业已成熟的规则和方法来规避自身的物业投资风险。

最后也是最难规避的是认知风险。中国的高净值人群通常是应用在国内短短17年一路顺风顺水、房价高涨的赚钱周期总结的购房习惯和方法，去投资成熟和完善的其他国家，特别是经历了150年地产商业化的欧洲诸国，130年的北美（美国和加拿大），100年之久的英联邦国家和地区，往往用错误的地产投资理念（短平快）、错误的市场判断标准（看优惠和价格）、错配的资金（高杠杆或者全款）、在错误的地点（个人喜好判断）投资购买了错配的产品类别（个人需求为导向，而非市场需求为导向），从而造成房产投资收益跑输市场。

20多年前，日本就曾发出豪言“买下美国”，大肆投资美国楼市，结果深陷泥潭，以巨亏而告终；多年前中国曾投资“两房”（房利美、房地美两大贷款机构）债券，也惨遭巨亏！前车之鉴，后者足戒！正确筛选海外房地产的投资区域，千万不要与个人的喜好产生关联，而是在于投资目的地的金融环境的成熟性，融资环境的宽松性，贷款期限的长久性，货币价值的增值性，资本增长的稳定性，而非单纯追求价格低廉，环境优美的生活环境和人文景观，更是要追求资本的国际性，收入的多元化为重要考核指标。中国投资者的资金水平在全球数一数二，而只有理财思路和财商培养与投资者所持有的资本相匹配，才能在国际投资市场的竞争占据有利地位，获得稳定收益，摘掉“钱多人傻”的帽子，赢得市场带来的红利与尊敬。