前段时间，经济学家任泽平发文，从德国房价独善其身反思中国楼市。文章洋洋洒洒几万字，从经济发展、城市规划、市场供需、福利、货币等方方面面，非常专业的分析了德国为什么经济这么棒，而房价却如此低。引起转发狂潮的原因不光是文章的专业度，更多的是让人无法淡定的事实！

房地产是德国社会福利之一

德国的房产是和免费教育、免费医疗一样让人无法淡定的社会福利！房地产在德国不是什么重要经济产业，而是基本生活保障。

德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》“四大支柱”政策，分别为社会保障住房供给、中低收入房租补贴、租赁市场规范和私有住房提供了法律框架，从制度上确保房屋的“居住”本质。

城市均衡发展，没有资源过度集中

德国没有北上广深这样的超级城市，而是注重城市群的区域均衡发展。德国有11个城市群，每个城市群都有差异化的特殊产业集群，如图特林根地区的医学技术研发区、科隆的展览区、法兰克福的金融服务区等。

每个城市群以一个核心城市为中心，辐射多个周边中小城市，城际的交通网路非常便捷，教育、医疗等城市资源分布平均，使大多数德国居民分散在重点城市周边的众多中小城市里。

租房价格稳定，自购住房比例低

德国人住房拥有率低，租房比例高。德国人通常不会定居在一地，会根据学习、工作、生活、养老的不同需求迁居，因此，大家更愿意选择租房。因此，为了保护承租者，《住房租赁法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为。

同时，德国政府还大力推动福利性公共住房建设，并根据家庭人口、收入、房租给予房租补贴，确保每个家庭都有能力支付房租。因此，德国的住房拥有率平均一直在40%左右。

“先存后贷”，遏制投机

德国的房贷政策，长期实行“先存后贷”的机制。德国居民要必须在银行存足相应款项，才能得到贷款批准，而且银行采用固定的存贷款利率。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均只有11年半。并且，购房未满10年出售，需缴纳25%的所得税。而开发商定价也要在合理，超过合理价20％，购房者就可以向法庭起诉。并面临高额罚款和刑罚。

经济稳定，房价四十年如一日德国货币政策的首要目标是控通胀，物价长期平稳。德国联邦银行长期实行稳健的货币政策，通货膨胀水平长期维持在较低水平，CPI基本控制在2%以内。德国央行的这一传统也在欧央行中得以传承。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价、通胀因素，德国的房价可以说40年没有变过。

这些都是为什么全球范围内，很多国家都经历过房价的大起大落，只有德国能“独善其身”的原因。

德国房价