十年来发生的事情，可以数不胜数。澳洲都市房地产战略（MetropolePropertyStrategists）公司的总经理MichaelYardney譔写了一系列的文章，论述了过去十年房地产市场经历的最大变化，解释了经济、市场力量、与我们的房地产市场是如何的难以预料。

据澳洲在线新闻网报道，整整十年前，Yardney发表了他的第一本书《如何拥有几百万的房地产投资》（HowtoGrowaMulti-MillionDollarPortfolio）。如今，他又发表了几篇文章，重新回顾过去，并且展望未来。在其中一篇文章中，他讨论了过去十年来对我们的房地产市场影响最大的十大因素，如下：

1.技术

今天的房地产买卖与十年前大不相同。十年前，房地产门户网站还处于初创阶段，大多数人是通过印刷广告或者在房地产代理公司的橱窗上找房。

今天，绝大多数的房地产是在线营销，有高质量的照片、视频、有时还有三维的模拟实地浏览。

2.充足的信息

网上还有过多的与房地产有关的信息，诸如销售统计、房地产总体研究、市场评论。

这造就了一代耳聪目明、事事皆知的房地产买家和投资者。这虽然很好，但形形色色的混杂信息、众说纷纭的分析，也导致了一些投资者踌躇不前、难以抉择，而另一些人则根据错误的信息做出了灾难性的投资决定。

3.房地产专家

在过去的十年里，有大量所谓的「房地产教育家们」，他们时不时地出现与消失，但不幸的是，有时给受损的投资者们留下的是「缺乏教育」的后果。

如今，遗憾的是房地产「教育」仍然是没有受到规范与节制的。新一波的伶牙俐齿的专家们把毫无经验的投资者们网罗到他们那里。过去十年里的另一个变化是，夺人耳目的网站页面可以轻而易举地把业余者装扮得俨然专业人士一般。

4.更多的房地产投资者

以上所有的这些影响似乎引诱了更多的人进入了房地产投资领域。根据房地产调制解调器构Corelogic的数据，在澳洲有200万名房地产投资者。不过其中很多人并不能维持多久。约20%的投资者在一年之内就把房子卖了，约50%的人在五年后卖掉了房产。剩下的人中，约90%的再也没有投资第二处房产。

5.全球金融危机

十年前，没有人看到全球金融危机会发生，尽管事实上美国的次级贷款危机的种子早就种上了。

尽管世界的经济危机给我们的房地产市场造成了短期的停顿，但由于降低利率的刺激与我们资源业的繁荣，不久后房地产市场又开始重整旗鼓。

6.矿业房地产繁荣

资源业的繁荣导致了矿业城镇的繁荣，所谓的「热点」房地产调查者也在为此加油增温。

这造就了大批的短期性的房地产百万富翁。他们很快就明白了在缺乏多种增长动力的地方投资是错误的、危险的。

其中许多人仍然持有这种卖不出去的房地产，他们的房地产上所拥有的净值是负的，因为房地产的价值已经缩水了20%、30%，有时甚至40%，而房租只有原先的一半了。

7.墨尔本与悉尼房地产市场的崛起

过去十年的后半段，我们的房地产市场是一个两强的竞赛，由我们的两大「国际」级州府城市担纲，一个是墨尔本，另一个是悉尼。经济、人口、工作的诱人增加导致了房地产价格飙升。

与此同时，我们的州府城市之外的乡下地区，大多数缺乏生气。这种差距，只有越来越大的可能。

8.人口结构

随着房地产价格的上涨，过去的十年也是租房投资者大量上升的时期。这些人在自己喜爱（但买不起房）的地方花钱租房子住，而在别的地方买房投资，之后再考虑买自己的第一处自住房。

与此同时，只有一个或两个成员的家庭数量比以往任何时候都多，这意味着许多人考虑买公寓房或排房，因为他们所追求的是某些特定的生活方式，而不仅仅是买得起与否的问题。

他们放弃了大后院，换取了阳台和居住在有优越的生活品味与环境设施的地区，离中央商务区和娱乐设施近。

当然，有更多的人搬到了我们的大城市，这进一步拉大了这些「大烟囱」城市与乡下地区的经济差距。

9.人口增加

人口的大量增加，是过去十年里推动我们房地产市场的主要动力之一，这与我们日益上涨的家家户户的财富，在支撑着我们的房地产市场。

10.金融

十年前的2006年，如果我们的购房贷款的利率低于10%的话，我们会很高兴。如今，利率只是那时的一半了。

金融贷款也变得更难获得。十年前，不能提供收入证明或不能提供足够的收入证明也能获得贷款，银行给几乎每一个有意愿贷款的人提供贷款。

如今，获得投资房地产的贷款已经更难了。澳洲审慎监管局（APRA）制定了严格的借贷标准，而此举是对一个临时性环境情况的响应，但动用了一个太大的手笔。

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